In primul rand, in cazul unei astfel de comparatii (care este din start insuficienta), trebuie sa comparati nivelul chiriei DOAR cu dobanda inclusa in rata lunara platita bancii, si nu cu toata rata. De ce?
Rata la banca (lunara) este formata din 2 componente: dobanda si rata din credit propriu-zisa. Dobanda reprezinta bani pe care ii dati altcuiva (bancii), din care nu va ramane nimic palpabil. Acelasi lucru se poate spune si despre chiria pe care o platiti proprietarului. Rata din credit mentionata mai sus, insa, reprezinta banii vostri. Pentru a fi corecta, comparatia trebuie facuta intre cheltuieli care au acelasi statut (de bani platiti altcuiva), adica intre chirie si dobanda.
Fig 1. Comparatie intre nivelul chiriei si dobanda bancara la un moment dat (in anul 5).
La prima vedere, balanta se inclina in favoarea achizitiei apartamentului intrucat ignorand componenta ratei din credit, banii dati altcuiva (dobanda, respectiv chiria) se apropie ca nivel si puteti spune 'Pai daca tot dau niste bani, mai bine dau bancii cat dau acum pe chirie dar macar stau in apartamentul meu'.
Acest lucru ar fi adevarat daca din cat dati lunar bancii, rata din credit reprezinta o porportie relativ constanta. Din pacate, creditele sunt gandite in asa fel inca in primii ani sa platiti mai mult dobanda decat sa rambursati din credit. Abia dupa vreo 20 ani (in cazul unui credit ipotecar de 30 de ani) ajungeti sa platiti dobanda si sa rambursati din credit in egala masura. Daca luam in considerare si aspectele legate de timp, vedem ca in perioada cat e probabil sa tineti apartamentul (5-10 ani) platiti mult mai multa dobanda decat sa rambursati din credit.
Fig 2. Comparatie intre nivelul chiriei si dobanda la creditul ipotecar in timp.
| Chirie (euro) | Dobanda la credit ipotecar (euro) | Comentarii | |
|---|---|---|---|
| 5 ani | 28.000 | 30.000 | Nivelul dobanzii este apropiat de nivelul chiriei pe termen mediu. Pe termen lung, costurile cu chiria sunt mai mari decat dobanda la creditul ipotecar. |
| 10 ani | 70.000 | 57.000 |
Chiar si asa, o astfel de comparatie este insuficienta. Trebuie sa comparati toate costurile cu chiria (chiria in sine si dobanda pierduta) cu nivelul TUTUROR costurilor asociate cu apartamentul (vezi aici lista completa de costuri), inclusiv dobanda pierduta.
Fig 3. Comparatie intre costurile cu chiria si toate costurile aferente cumpararii de apartament (bani pe care ii dati altcuiva) in timp.
| Total costuri Chirie (euro) | Total costuri Apartament (euro) | Comentarii | |
|---|---|---|---|
| 5 ani | 30.000 | 50.000 | Daca luam in considerare, insa, TOATE costurile (fara avans si rata din credit), si nu doar dobanda, vedem ca achizitionarea unui apartament devine, subit, mult mai costisitoare (am inclus si dobanda pierduta, atat la apartament cat si la chirie). |
| 10 ani | 81.000 | 106.000 |
Postări
